Una cédula hipotecaria es un título de crédito, transferible en mercados financieros, que emiten las entidades crediticias respaldado por su cartera de préstamos hipotecarios. Representa el derecho del tenedor a percibir una parte proporcional de los intereses y la amortización de dichos préstamos, garantizando su cobro mediante el conjunto de hipotecas titulizadas.
Invitamos a nuestros lectores a adentrarse en el fascinante mundo de las cédulas hipotecarias, ese instrumento económico que parece complicado pero que, en realidad, es sencillo si lo desglosamos adecuadamente. Las cédulas hipotecarias son una forma de inversión en la que los bancos y otras entidades crediticias juegan un papel crucial. ¿Pero qué son exactamente?
En términos simples, una cédula hipotecaria es como un billete que emiten los bancos respaldado por sus préstamos hipotecarios y que puede ser comprado por inversores interesados. El dueño de esta ‘nota’ tiene derecho a recibir una parte proporcional de los beneficios del banco obtenidos del pago de intereses y cuotas de esos préstamos hipotecarios.
En esta publicación explicaremos cómo funcionan estas cédulas, describiremos sus características principales, diferenciaremos sus diversos tipos y examinaremos cómo se manejan en diferentes partes del mundo bajo el nombre «Covered Bonds». Nós adentraremos en este importante activo financiero para brindarle al lector una comprensión clara y amplia sobre su función e importancia dentro del sistema financiero global.
¿Cómo funcionan las cédulas hipotecarias?
Las cédulas hipotecarias son un instrumento financiero que atiende a la peculiaridad de respaldarse en los préstamos hipotecarios que las entidades emisoras, usualmente los bancos, poseen en su cartera. De hecho, se pueden catalogar como una forma específica de los conocidos bonos de titulización. Aunque este concepto pueda resultar un tanto complejo para el ciudadano medio, vamos desgranarlo para entenderlo con claridad.
Las cédulas hipotecarias funcionan como cualquier otro bono emitido por una entidad financiera. La entidad que emite estos documentos está buscando adquirir capital adicional. Para ello, divide la cantidad total que necesita recaudar en múltiples fragmentos más pequeños y accesibles también a pequeños inversores: las cédulas hipotecarias.
El funcionamiento de la cédula hipotecaria sigue varios pasos:
- Emisión. El banco emite estas cédulas con el objetivo de conseguir fondos adicionales.
- Compra. Los inversores compran las cédulas porque representan una oportunidad interesante para invertir su dinero y obtener una rentabilidad.
- Intereses. Durante un periodo predeterminado, el banco paga a estos inversores sus correspondientes rendimientos o intereses.
- Amortización. Finalmente, una vez vencida la cédula -en la fecha estipulada desde el principio-, el banco devuelve al inversor lo invertido inicialmente.
Cabe destacar que cada uno de estos títulos obedece a una serie cronológica ordenada por fechas de creación y expiración bajo un patrón cronológico riguroso.
Las cédulas hipotecarias son seguras y permiten al inversor beneficiarse del mercado inmobiliario sin necesitar experiencia directa ni conocimiento profundo del sector ya que es la entidad financiera emisora quien se encarga del análisis y gestión del riesgo crediticio e inmobiliario inherente a cada operación.
Sin embargo, no debemos olvidar tampoco los riesgos asociados a estas inversiones,aunque avaladas por las garantías inmuebles presentadas por los prestatarios, no están exentas totalmente de peligro en caso eventualidades negativas como caídas súbitas del mercado inmobiliario o insolvencia por parte de la entidad emisora.
En resumidas cuentas, las cédulas hipotecarias son instrumentos financieros con los cuales tanto grandes como pequeños inversores pueden beneficiarse económicamente sin tener que manejar directamente bienes raíces y otorgándoles unas garantías tangibles lo cual es comparecientemente menos volátil frente otros instrumentos financieros más agresivos o especulativos.
Características de la cédula hipotecaria
Las cédulas hipotecarias, como instrumento financiero y medio de inversión, tienen distintas características que hacen de este un producto único. Para entender mejor la naturaleza de las células hipotecarias, repasemos con detenimiento sus características clave.
En primer lugar, cabe destacar su vinculación a una entidad emisora. Las cédulas son emitidas por instituciones financieras que actúan como intermediarios en operaciones de crédito hipotecario. Estas entidades adquieren créditos hipotecarios y los respaldan mediante la expedición de estas cédulas.
Una segunda característica relevante es su seguridad inherente. Al estar respaldadas por prestamos hipotecarios o créditos reales, las cédulas gozan de una garantía doble,por un lado la solvencia del emisor y por otro el valor real del inmueble subyacente al préstamo. Esta propiedad convierte a las cédulas en un producto confiable para muchos inversionistas.
Otro rasgo a tener en cuenta es su rentabilidad. De forma generalizada, el rendimiento financiero ofrecido puede ser mayor comparado con el de otros productos financieros al ser un tipo de activo fijo que se presta a largo plazo.
Por otra parte, cada cédula tiene una fecha especifica de vencimiento. El tiempo hasta que caduque tiende a ser largo (frecuentemente entre 7 y 10 años), permitiendo así flexibilidad para invertir en tac-tac a ese plazo y construir así flujos futuros asegurados.
Para finalizar, hay que señalar la liquidez proporcionada por este tipo de título hipotecario. Las cédulas pueden venderse fácilmente en el mercado secundario lo cual permite unos altos niveles de recuperación anticipada del capital invertido si el inversor necesitara liquidez con rapidez.
Estas son algunas de las propiedades más notables que convierten a las cédlas hipotecarias en herramientas aptas tanto para entidades financieras como para inversores interesados en gestiones seguras y rentables dentro del mundo crediticio.
Tipos de cédula hipotecaria
Las cédulas hipotecarias, como instrumentos de inversión respaldados por préstamos hipotecarios, se suturan en varias variedades para atender a necesidades de inversión específicas. Cada tipo tiene su propia estructura y características, lo que permite que los inversionistas elijan aquellas que se alineen mejor con sus objetivos financieros o perfiles de riesgo. Aquí te explicaremos algunos de los tipos más comunes.
La cédula hipotecaria individual es la primera variante a considerar. Este distintivo papel financiero está directamente vinculado a una única hipoteca o propiedad y su valor está atado precisamente al del bien inmobiliario que se toma como garantía. El invesor poseerá un derecho preferente para recibir el importe del préstamo en caso de impago.
Por otro lado, encontramos las cédulas hipotecarias colectivas. En este caso, no están asociadas a una única propiedad, sino que están respaldadas por un grupo o «pool» de hipotecas. Esta característica reduce relativamente el riesgo ya que la probabilidad de incumplimiento no recae sobre un solo individuo sino sobre un conjunto.
Continuando, tenemos las cédulas hipotecarias flotantes. Éstas difieren porque proporcionan un índice variable en lugar de una tasa fija intereses durante toda la vida del título. Dicha flexibilidad interesa especialmente a inversionistas ante posibles aumentos futuros en los tipos de interés.
Posteriormente se presentan las cédulas hipotecarias al descuento, muy llamativas porque se adquieren por debajo del valor nominal y permiten al inversor beneficiarse roznosamente del diferencial entre dicho precio bajo y el monto total exclusivamente al vencimiento del título.
Por último pero no menos importante están las cédulas participantas. Estas son bastante particulares puesto que brindan cierto grado de participación en los beneficios generados por el crédito hipotecario subsiguiente a primer pago fijo garantizado.
Con todo esto dicho queda resaltar que escoger uno u otro tipo depende enteramente del perfil económico y expectativas personales del inversor quien debe propender siempre por comparar cada opción atendiendo tanto sus estrategias financieras como las circunstancias macroeconómicas imperantes.
Tipos de Covered Bonds por países
Los Covered Bonds, también conocidos como cédulas hipotecarias, se han convertido en una herramienta financiera esencial alrededor del mundo. Estos instrumentos financieros adquieren diferentes formas y nombres dependiendo del país donde se emitieran. Vamos a explorar algunos de estos.
En primer lugar, encontramos las Pfandbriefe alemanas. Alemania fue la pionera en la emisión de este tipo de bonos cubiertos. Las condiciones para su emisión son estrictas, y los activos que los respaldan están compuestos principalmente por hipotecas residenciales y préstamos al sector público.
En segundo lugar, tenemos las Obligations Foncières francesas. Al igual que las Pfandbriefe, deben cumplir con ciertos criterios regulados por el Estado francés. Los bonos cubiertos franceses son emitidos por sociedades especiales de crédito inmobiliario y pueden estar respaldados tanto por bienes raíces comerciales como residenciales.
Al norte de Europa encontramos a Dinamarca con sus Realkreditobligationer (ROs). Una peculiaridad del modelo danés es que está basado en el principio del balance: cada préstamo emitido tiene un bono correspondiente que se vende en el mercado,los inversores obtienen garantía directa gracias a este mecanismo que vincula directamente préstamos con ROs.
Por su parte, España cuenta con las Cédulas Hipotecarias (CH), la variedad española de los covered bonds. Permiten a los bancos españoles obtener financiación segura mientras mantienen los activos hipotecarios en sus balances.
Sería incorrecto dejar fuera al Reino Unido con sus Regulated Covered Bonds (RCBs), caracterizados porque requieren un doble sistema de seguridad para proteger al inversionista: la entidad emisora debe garantizar el pago y debe existir un conjunto separado de activos para mejorar dicha garantía.
Es relevante también destacar a Estados Unidos y sus Mortgage-backed Securities (MBS). Son muy similares a los covered bonds ya que están respaldadas por hipotecas pero tienen dos diferencias importantes: no existe una doble red de seguridad y la relación entre prestamista e inversor está mediada por agencias gubernamentales norteamericanas como Fannie Mae o Freddie Mac.
Como podemos observar cada país ha adaptado este instrumento financiero según su legislación nacional y necesidades específicas del mercado nacional respectivo. Sin embargo, todas mantienen características comunes: dan un alto grado de seguridad para el inversionista gracias al respaldo transparente de bienes inmuebles o préstamos públicos.
Esta diversidad demuestra la flexibilidad y capacidad innovadora del sector financiero global frente a nuevas alternativas complementarias para captar recursos frente motivaciones diversas traduciéndose así en una amplia gama interesante acorde a variados perfiles manejadores patrimonio.